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银行信贷对房地产泡沫的影响分析

时间：2023-03-22 12:35 所属分类：经济论文 点击次数：

　　摘要：近年来，随着头部房企之一的恒大地产债务违约、多项目停工、购房消费者权益危机，使人们将更多目光投向了中国房地产业，引起了国际国内社会的关注与热议，一个被广泛应用却难以准确刻画的房地产泡沫形象被多次提及。人们在寻求解决危机过程中也在寻找危机形成的根源，到底是房地产整体泡沫使然、还是个别房企多业并举管理不善所致，亦或是商业银行不恰当的信贷紧缩引致房地产企业财务状况恶化引起的恶性反应，本文拟从银行信贷行为对房地产业的影响，力求探寻银行信贷在房地产业泡沫的产生、形成、破灭中的作用，得出当前银行信贷行为如何更好的促进房地产业的健康发展，为房地产业降速在国民经济中起到平稳、缓释作用提供一些有益的思考。

　　关键词：银行信贷;房地产;泡沫

　　引言：如今房地产行业迅速发展给我国经济增加动力，但同时也带来一定风险，房地产过快发展带来的一枝独大，使国民经济更依赖于房地产，当房地产泡沫膨胀到无法承受而破裂，就会对银行信贷产生严重威胁，进而影响国民经济的健康发展。

　　1.银行信贷行为概述

　　银行信贷作为资金供应与需求的媒介，在国民经济发展中起到重要作用，房地产业是一个对资金、技术和人才需求巨大的行业，房地产行业的投资离不开银行信贷，特别是在房地产发展初期，开发商融资渠道单一的情况下，更是形成了对银行信贷的巨大依赖。当银行信贷加入房地产业，开发商取得开发贷款，建造出各种房地产产品，消费者可以通过按揭贷款的形式购买房屋。在银行贷款资金作用下，开发商的预期利润与银行的资金利息都可以通过房地产的销售价格获得实现，房地产的价值进一步增加，而且在政府政策的支持下，刚性需求和投资者正在流入房地产市场，事实上，银行信贷作用的发挥致使个人部分财产转让给公司的一种形式，银行信贷的出现，为人们的生活提供了更多的便利，也使人们能够更简单的购买房屋，为社会经济建设不断发展提供重要基础。银行信贷有一定特点，对客户有一定要求，需要客户满足信用评级，只有满足要求才能够申请贷款，如今房地产价格不断上涨，主要是由于信贷不断扩张导致，银行贷款的扩张直接导致了房地产泡沫的加剧，随着社会和经济的发展，房地产泡沫也埋下了潜在的安全风险。

　　2.房地产与房地产泡沫特点

　　国际社会通过历史上经济过热的特点，逐步统一认识到用房价收入比来衡量房地产泡沫的大小，即家庭对房地产投资的总价与家庭收入的一定比例，来衡量泡沫的大小，虽然受一国货币政策、国际汇率的影响以及商品与货币供应量的适应性影响，各国都无法准确计算出一个精确的比例数值，来标识泡沫的必然破裂，而且随着各国应对泡沫的措施各异，泡沫的破坏性也不会确定发生，有研究机构认为在6以内，泡沫轻微，10以上就较严重。

　　2.1房地产具有较高的商品价值

　　房地产本身价值非常高，是由房地产成本与利润决定的，主要包含土地成本、建造成本、资金成本，加上投资者的利润，构成了房地产价值的基础。尤其是土地资源是不可再生的，土地资源较为有限，房地产在不断扩张过程之中利用土地资源实现自身商业价值的提升，尤其是在早期阶段投资房地产需要加入很多资本，例如设计投资、施工投资，还需要大量的人力，这些都是房地产资本所构成的重要基础，房地产的商业价值较高，价格围绕价值上下波动，较高的房屋总价迫使人们选择银行贷款来购买房地产，这种方法更加简便，而且符合现实需求。

　　2.2房地产价格受市场影响

　　房地产目前波动范围非常大，受到市场的强烈影响，房地产价格近年来一直采取曲线上升的势态，上升趋势逐渐明显。房地产兴起的主要原因之一就是银行贷款，银行贷款使中国社会经济结构发生巨大变化，房地产业的兴起使大部分资金流入房地产，同时人民生活不断提高，对房产的需求也逐渐提高。但是很多地方的房地产价格给人民生活带来沉重的负担，中国居民购房压力每年逐渐增加，房地产价格上涨与居民收入水平不协调，房地产泡沫正在逐渐增长，银行贷款也使人民房产需求逐渐增加，一旦房地产泡沫出现破裂，会给整个社会带来剧烈动荡。

　　2.3房地产泡沫

　　泡沫的本意是指气体在液体内使液体鼓起来形成的球状或半球状体，运用在经济领域是指市场价格脱离价值形成的虚假价格体。泡沫的大小度量是价格脱离价值的程度与范围，因此，房地产泡沫具有价格高、持续性强、范围广、破坏性性强的特征：一是价格高企。客观上，价格脱离价值就有泡沫的存在，按成本销售或低于成本销售，就没有泡沫，但这有悖于商业的持续经营，这样的商业模式是不持续的，所以泡沫首要表现为价格脱离价值的高位运行。二是价格脱离价值的市场体在时间上是持续的，短暂的冲高价格又回归到价值也不足以形成泡沫。三是范围广，价格虚高形成的市场氛围是大范围的，可以是一个省市，乃至全国，单一项目的高价销售长期会被其他同品质低价销售削平。四是破坏性强，小的泡沫会促进商业体的持续经营顺利进行，而大的泡沫破裂则会使经济受到严重的破坏。

　　房地产泡沫既然是客观存在的，初期会促进房地产行业的健康成长，但随着泡沫的增长，挤压了其他行业的成长空间，超过了市场可承受的购买力，一旦破裂，則会对房地产市场形成致命打击。所以将房地产泡沫控制在合理范围，与国民经济的其他行业协调发展，与市场购买力相适应，是各商业主体的重要议题。

　　3.银行贷款对房地产泡沫的影响

　　银行以吸收存款、发放贷款，创造信用的方式，参与房地产行业，银行贷款既构成了房地产开发商的资金成本，也为开发商打造房地产产品、为购房消费者顺利购房提供了便利，银行贷款资金在房地产运动过程中，不可避免的成为房地产价值的一部分，进而为房地产泡沫的形成发挥了积极作用。

　　3.1促进房地产投资的增长

　　银行贷款为房地产扩大再生产提供了条件，催生了房地产泡沫的增大。从宏观角度上来看，房地产在建设过程之中需要大量资本，银行为控制风险，要求开发商必须拥有一定数量的自有资金，其余建设资金可以向银行申请贷款，因此银行发放开发贷款促进了房产开发商顺利完成房地产开发，向市场提供房地产产品;同时，房地产开发商要出售产品，除部分人用全款购房外，由于房产的高价格会使更多的消费者向银行申请按揭贷款。银行在房产开发商建造产品、完成销售资金回笼，都起到了资金提供者的作用，促成了房地产业的投资、回收及利润实现，为房地产业的扩大再生产创造了条件。房产开发商为持续赚取利润，继续扩大再生产，增加投资，推升房价不断上涨，房地产开发商开始提价，其预期收入和利润也随之增加，实证研究表明，个人住房贷款余额增长会引导房价向上增长，房地产开发贷款增长会领先于房价上涨一个年度，如此开发贷款与个人按揭贷款共同作用于房价上涨，使银行信贷资金在客观上导致了房地产泡沫地膨胀。

　　3.2为房地产投机提供了便利

　　马克思的《资本论》对资本逐利的本性有深刻的描述：“资本如果有百分之五十的利润，它就会践踏人间的一切法律，如果有百分之三百的利润，它就敢犯下任何罪行，甚至冒着被绞死的风险”，无论是房产开发商、个人住房投资者，还是银行自身，只要房地产价格持续上涨，给市场只涨不跌的心理预期，所有的房产市场参与者都会“早投入、早受益”，整个市场变成了投机的场所，以赚取更多利润为目的，此时银行信贷资金的大量参与为房地产市场投机提供了便利，加速了房产泡沫的膨胀。

　　3.3影响房地产价格

　　银行信贷资金主要通过以下几种方式影响房地产价格：一是构成房地产部分价值影响房地产价格。商品的价格体现商品的价值，围绕价值上下波动，房地产作为一种特殊的商品，产品成本构成了价值的基础，其定价方法虽然考虑的因素很多，但企业在制定产品价格时主要考虑的是成本、市场需求和竞争情况，产品成本规定了价格的最低基数。产品成本主要由土地成本、建设成本、财务费用、税金构成，银行信贷资金以开发贷款形式进入房地产市场就构成了财务费用的一部分，财务费用的高低直接影响房地产价值，从而对房产价格产生影响。二是通过房企资金周转速度影响房地产价格。开发商为提高资金周转速度，更希望消费者以全款方式支付购房款，对以银行按揭方式支付房款的，往往在房屋总价比前者支出更多，从而以按揭贷款方式影响房企周转速度影响房地产价格。三是银行信贷资金优选担保物影响房地产价格。银行发放信贷资金在抵押物选择上，通常选择企业主要生产资料或个人赖以生存的居住条件、价值较大、易于评估和贷后管理的担保物作为抵押品，尤其当财务造假盛行利润虚假时，银行更愿意优先接受房地产作为融资的抵押担保物。为获得银行信贷资金扩大再生产或满足家庭延期消费信贷需求，购置房地产成为企业或家庭的首选，从而助推房地产价格的上涨。

　　3.4加速房地产泡沫破裂

　　银行信贷资金从进入房地产市场那一刻起，从房地产业起步、成长、壮大、繁荣、衰退的整个过程，自始至终都在助推房地产价格的上涨，信贷资金的作用也因房地产泡沫的产生、膨胀、破裂的形态变化而由积极变成消极、最后变成破坏作用。

　　银行信贷资金加入房地产业，无论是基于产业发展，改善企业财务状况，改善个人居住环境，还是银行自身经营发展需要，客观上从房地产投资、投机助推了房地产价格的上涨，加速房地产泡沫的膨胀，为房地产泡沫的破灭提供了基础性条件。

　　房地产泡沫的破灭。房地产泡沫的膨胀受到外力的强烈刺激，使房地产价格持续、大面积、断崖式下跌，通常伴随着金融危机，主要表现为如下三点：首先是资产市场发生深度的、持续时间很长的下跌;其次通常与产出、就业的大幅下跌相互交织;最后政府债务出现爆发式增长。房价的下跌、失业带来的收入减少阻碍了新房投资者入市的脚步;已经持有者为保存财产价值或免受更大损失，早出售早受益;银行房贷被按揭贷款消费者断供;银行不再新发放以房产为抵押物的担保贷款;银行急速出售以房地产为抵押担保物的债权。如此种种表明，谁持有与房地产有关的资产、债权都会因房地价格的持续下跌而遭受损失，从而抛售房产或房产债权，银行为免遭损失也不仅不提供新的信贷资金反而加速信贷资金回笼步伐，此时的银行信贷行为加速了房地产泡沫的破灭。

　　4.结束语

　　分析表明，近年来，由于全球经济不景气传导影响、新型冠状肺炎疫情对经济活动的限制，作为房价收入比的分母-家庭收入减少导致房地产泡沫凸显;同时由于房地产价格只涨不跌的市场预期，人们能够选择的投资渠道不多，消费市场投资风险加大，加速了人们对房地产投资、投机需求。如果银行信贷此时的融资条件更宽，开发商更容易的获得开发贷款，购房消费者更容易获得按揭贷款，则客观上加速了房地产市场的活跃度，促进房地产价格的进一步上涨，在家庭收入下降的反向作用下，房价收入比的剪刀差会越来越大，也会导致房地产泡沫不断扩大，在某种触发因素作用下，房地产泡沫一旦破裂将对国民经济造成破坏性影响。因此，银行信贷行为需要密切跟踪房地产场作出及时调整，在信贷投放总量、授信条件宽严、贷款成数控制、利率浮动幅度、阶段性投放量等做到精细化管理，持续消除由于银行不恰当的信贷行为造成的房地产泡沫快速膨胀与加速破灭，为房地产经济的平稳着陆创造积极的条件。

　　参考文献

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