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法律论文

公证保障居住权的思路和方案

时间:2022-07-29 16:01 所属分类:法律论文 点击次数:

  摘要:我国的《民法典》中首次吸纳了居住权这个概念,并将其定性为用益物权,其立法精神的本意是让所有人“住有所居”。在《民法典》中关于居住权的规定总共只有六个条文,但在社会生活中所遇到的问题是这个六个条文无法覆盖的,本文尝试从公证的角度谈谈居住权对公证领域的影响。

  关键字:民法典;居住权;公证

  居住权起源于罗马法,在罗马社会中脱胎于婚姻家庭领域,并作为人役权的一部分,主要发挥着扶养、救助的功能。 后来被大陆法系国家吸收、采纳和改进。居住权在我国是一个全新的制度,之前虽也有居住权这个概念,但也是这次才正式“入典”。在《民法典》出台前,许多当事人对于居住权公证的需要已日益凸显,但是限于当时没有相关的法律法规可以支撑,实践中也无先例可循,所以在办理中也遇到了很大的问题和阻碍,这次居住权正式入典,也为公证人员在办理公证提供新的思路和方案,可以预见关于居住权的需求会越来越多。

  一、《民法典》中的居住权

  (一)居住权的概念

  《民法典》第366条规定,居住权是指居住权人有权依照合同的约定,对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住需要。从法律条文中,我们可以看出居住权是一种用益物权,它和通过租赁方式取得的居住权利不同,后者属于债权。同时,居住权是对“他人住宅”享有的用益物权,其目的是为了满足生活居住需要,这决定了居住权的权利主体只能是自然人,不是其他的法人或非法人组织,而居住权的客体只能是“住宅”,而非其他用途的房屋;

  (二)居住权的设立

  居住权可以通过订立书面合同的方式或者遗嘱方式进行设立,对其设立采用登记发生主义,即居住权自登记时设立,一旦没有登记,就没有发生居住权。通过登记而设立居住权,居住权就具有了对世性,能够对抗第三人。

  (三)居住权的处分和消灭

  最后,居住权具有人役权属性,只属于居住权人,不得转让,不得继承,设立居住权的住宅不得出租,因居住权期限届满或者居住权人死亡而消灭,居住权消灭的应及时办理注销登记。

  二、公证保障居住权的优势

  虽然法律未强制要求在订立居住权合同或者签订遗嘱时需要进行公证,但是引入公证程序对于居住权的设立和保护具有重要的意义。

  首先,公证人员不仅是公证人其本身亦是一位法律人,在此“双重”身份下,公证人员可以为居住权的设立和保护提供更加专业的法律建议和意见,再加上从事多年的公证业务,可以根据当事人的需求有针对性的设计合理的方案。

  再有,公证可以有效的预防因居住权而产生的纠纷和争议。公证处依法独立行使证明职能,具备确定的公信力,其角色定位是中立的第三方,不是单独一方当事人利益的代言人,经过公证后的事项或文书可以补强证据的证明力,更能确保其公平公正地处理相关事务。

  三、公证保障居住权的情形

  (一)缓解因房产而导致的家庭纠纷

  父母出资为子女购房的现象已数见不鲜,面对高额的房价,多数家庭都是举全家之力购得了一处房产,房屋产权经常登记在子女名下,此时作为实际出资人的父母则处于一个相对弱势的地位,一旦发生矛盾,父母则可能出现“老无所居”尴尬境地。民法典实施后,父母可以在设立产权归子女时为自己设立居住权,这有力的维护实际出资人父母的权益,大概率减少或避免家庭伦理悲剧的发生。

  同理,对于名下有房产的老人想要将房子赠与给子女时亦可以设立居住权----由其对仅有唯一一套自住房的老人而言更需要一个保障。

  (二)为婚姻保驾护航

  在结婚前,如果房子有贷款,在贷款结清之前是无法在产权证上加名字的。无法加名,但是可以设立居住权,这既保证了因客观原导致不能产权变动而带来的麻烦,又可以让对方多一份安心和保障,

  (三)为“以房养老”套上一层可靠的“保护罩”

  现实中,无子女老人或失独老人是不应被社会忽视的群体,2014年银保监会发文,各地开始推行“以房养老”政策,但效果并不理想且问题层出不穷,其主要原因是失去房屋所有权的老人仅靠租赁方式取得的居住权无法保障老人的居住需求。但现在如果老人在签订“以房养老”协议时,为自己设立居住权,那么老人的居住就有了更为可靠的保障。

  (四)为保障性住房居住人员设立居住权

  目前,我国已经建立廉租房、公租房、人才安居房、经济适用房等多层次保障性住房吐絮。但是保障性住房的承租人享有的是承租权,租赁权是债权,具有相对性,当承租人权利遭受侵害时,只能向合同的相对性主张权利救济,如果换个角度思考,如果保障性住房的居住人可以通过居住权合同设立居住权,作为用益物权,当居住权人的权利受到损害时,就可以以物权人的身份主张排除妨碍、恢复原状等救济,可以更好的保护居住权人的权利。

  四、办理居住权公证时应注意的事项

  (一)居住权的设立要件包括书面形式和登记,这就要求在办理公证实务过程中需要明确告知当事人居住权设立的要求及形式要件,并且需要充分释明不进行登记将产生的法律后果。

  (二)首先要查看的房屋的现存状态,房屋是否有抵押、出租、查封等情形。如果房屋由抵押,抵押人并未丧失对抵押物的处分权,仍可以办理居住权公证,而在已经办理过抵押登记房屋上设立居住权也要及时的通知抵押权人,当抵押权和居住权同时存在时,哪个权利更为优先,取决于权利的顺位;如果房屋已经全部出租,使用权和占有权已经让出,再设立居住权是没有实际的占有后果的,出租的房产要设立居住权,需要在承租的房屋到期以后到有关部门办理登记;如果房屋有被法院查封的情形,那么在查封解除之前不建议办理居住权公证。

  (三)在办理居住权公证时要深入了解是否存在一个住宅内设立多个居住权的问题。法律没有禁止一个住宅内可以设立多个居住权,但是我们在办理居住权公证时,先要查看住宅内是否已经设立了居住权,以及告知当事人设立多个居住权可能产生的后果和影响。

  五、结语

  “住有所居”可以说是当下一个极为重要的社会问题,而居住权制度的出现能很大程度上解决这个问题。随着《民法典》的推行,在具体的公证实务实践中,关于居住权的问题将会更为的细化和疑难化,在居住权制度具体司法解释和规定出台前,在处理具体案件中,我们可通过法律解释和漏洞填补等方法,实现法律推理逻辑和个案公平正义的平衡。

  参考文献:

  [1]中卫星从“居住有其屋”到“住有所居”------我国民法典分则创设居住权制度的立法构想[J].现代法学,2018.,40(02):105-118.

  [2]鲁晓明:居住权纳入民法典为以房养老法律铺路[DB/OL].

  [3]江梅民法典中的居住权公证[J].中国公证,2020(12),第63页.

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